1. Продавец оказался банкротом.
Со вступлением в силу закона о банкротстве физических лиц появился риск — купить квартиру банкрота. Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек будет признан банкротом, могут быть аннулированы сделки, совершенные им за три предшествующих года до момента признания банкротом.
Проверяйте, значится ли продавец на сайте Арбитражного суда Вашего региона в списках тех, кто подал заявление о банкротстве, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Дополнительно проверьте на сайте службы судебных приставов числится ли за человеком задолженность.
2. Детям не выделили доли в собственности (при покупке, с использованием средств МСК).
Если для покупки квартиры привлекаются средства МСК, все члены семьи должны быть наделены в ней долями, в том числе несовершеннолетние дети. Однако при ипотечной сделке не все банки идут на то, чтобы включить в число собственников детей. В таком случае, родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство включить детей в число собственников после погашения кредита. Бывают случаи, что родители это обязательство не исполняют, и то, соблюдается ли это условие родителями, никто не отслеживает. Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда.
3. Ущемлены права наследников.
Главный риск, связанный с покупкой полученной в наследство квартиры, заключается в возможности появления не учтенных ранее наследников, права которых были ущемлены. Если наследники докажут, что они не знали о существовании наследства (а это возможно, например, если они живут в разных городах с наследодателем), они могут заявить о своих правах и добиваться признания своей доли в праве собственности на квартиру в суде. Это может привести к признанию судом всех последующих сделок с квартирой недействительными.
4. В квартире есть лица, не учувствовавшие в приватизации.
При приобретении такой квартиры, где проживают и состоят на регистрационном учете лица, отказавшиеся от участия в приватизации, и в случае если они добровольно откажутся освобождать квартиру после её продажи, выселить их, даже в судебном порядке будет невозможно.
Перед покупкой такой квартиры, необходимо заказать выписку из домовой книги и проверить, кто на момент приватизации проживал в данной квартире. Если есть какие-то лица, которые были прописаны в квартире до приватизации и не являются собственниками на сегодняшний день, то будьте внимательны и выясните, почему они не собственники, отказывались ли эти лица от приватизации и где проживают теперь? Есть ли у них желание продавать эту квартиру? Такие вещи при подготовке сделки нужно выяснять обязательно.
Главное правило: на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться зарегистрированных лиц.
5. Квартира, продаваемая по доверенности.
Если квартира продается по доверенности, необходимо установить, действительно ли собственник эту доверенность выдавал и по какой причине потребовалось участие представителя. Особенно внимательно нужно подойти к проверке доверенности в тех случаях, когда доверитель живет в одном городе с тем, кто представляет его интересы при проведении сделки.
6. Частая смена собственников продаваемой квартиры.
Необходимо заказывать простую и расширенную выписку из ЕГРП. Из первой можно получить информацию о том, кто собственник квартиры, один собственник у объекта или же их несколько и наложены ли на объект аресты или обременения (например - ипотека или залог недвижимости).
Заказать выписку из ЕГРП, для того чтобы проверить наличие обременений, может любое лицо. Из расширенной выписки из ЕГРП станет известно, как часто квартира меняла собственников, в течение какого срока каждый из них владел этим имуществом, основания возникновения права (была квартира куплена, приватизирована, получена по наследству, подарена и так далее). В отличие от простой выписки из ЕГРП, получить расширенную выписку вправе только сам собственник. Покупатель может попросить продавца предоставить эту информацию для сделки.
Если в отношении квартиры в течение небольшого срока было осуществлено несколько сделок, то в таком случае стоит проявить осмотрительность и задуматься о покупке данного объекта недвижимости.
7. Недееспособный продавец.
Согласно статьи 171 ГК РФ – ничтожной признается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. На сто процентов убедиться в психическом здоровье второй стороны сделки невозможно, но попросить продавца предоставить на сделку справку из психоневрологического диспансера покупатель вправе.
Будьте внимательны и бдительны при совершении сделок с недвижимость.